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住宅ローンの審査で注意しておかなくちゃいけないこと

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住宅の購入は現金ですか?まぁ、そういう人もいるんでしょうが、ほとんどの人は住宅ローンを組んで住宅を購入します。住宅ローンは誰でも組めるというものでなく、組むためには審査を受けて、その審査に通らないと住宅ローンを組むことができないわけです。

また、住宅ローンはほとんどの場合、仮審査と本審査の二段構えとなっています。この記事ではこれから住宅の購入を検討しているという人に向けて、住宅ローンを組むために注意しておきたいことについて解説していきます。

住宅ローン、こんな人は通らない

極論金融機関によるとしか言えない部分はありますが、住宅ローンに通らない人の特徴は以下のような人が該当します。

年収に対して希望する融資金額が高すぎる人

例えば年収300万円の正社員が3000万円の住宅ローンを組みたいと考えているとします。年収はいずれあがると仮定したとしても、おそらく通りません。あくまで見られるのは現時点での年収に対して、月々どれだけ返済できるかという点になります。

希望するローン金額が返済負担率内に収まっていないと、正直仮審査を通すことは難しいでしょう。

返済負担率

返済負担率とは税込年収における住宅ローンの返済割合のことで、多くの場合20%〜40%程度に収まるかどうかが基準となっているようです。

無理のない返済負担率は20%〜25%だと言われているそうですよ。

勤続年数が1年未満の人

勤続年数が1年未満の人も、住宅ローンを通すのは難しいそうです。我が家を担当してくれた不動産屋さんは勤続年数が少ないと基本的に通らないと思っていたほうがいいと言っていたので、まぁ本当なんでしょう。せめて正社員で勤続2年はあったほうがいいと思いますと言ってました。

また、アルバイトや非正規の場合、住宅ローンを組む選択肢がフラット35に限られてきます。もちろん、アルバイトや非正規の場合でも勤続年数は重要なようです。

年齢が40以上で住宅ローン長期返済を考えている人

これも不動産屋さんに聞いた話になりますが、年齢が40を超えると年収は問題ないのに住宅ローンの仮審査に通らない人も出てくるそうです。それが頭金を積んでの10年や15年でローン返済を終えられるということであれば問題はなさそうですが、35年いっぱいを使って返済を考えているという場合は難しいのだそう。

深くは聞きませんでしたが、定年やら年収減が珍しくない時代になったからなんですかね?

信用情報にキズがある人

希望融資額に対して年収が申し分なくても、住宅ローンの審査に通らないケースがあります。信用情報にキズがあるケースです。具体的には以下のケースになります。

  • クレジットカードの支払いが遅れてしまった
  • 携帯料金の支払いが遅れてしまった

クレジットカードの支払いが遅れてしまった場合、審査に影響を及ぼす場合があります。引き落としができずに当日連絡して支払ったという場合は影響はほぼないようですが、2日以上の遅延があると住宅ローンの仮審査に通っても、融資希望金額に届かないいわゆる減額になってしまう場合があります。

また、クレジットカードでリボ払いや分割払い中という場合も、減額対象となるようです。仮審査を受けるまでにできるだけ完済しておくことがポイントになるということです。

不動産屋さんとのLINE。不安に思うことは都度確認しておいたほうが良いでしょう

クレジットカードのキャッシング枠も審査に影響するそうです。使っていなくとも、いわゆる「いつでも使える借金枠」とみなされるということで、こちらも影響するようです。

上記まではまだなんとかなりますが、2ヶ月(61日)以上の支払い遅延を起こしてしまった場合は絶望的です。というより無理です。信用情報に金融事故としての記録が残ってしまうので、「完済日から5年」は住宅ローンを組むことができません。

携帯電話の料金についても気をつけておかなければなりません。特にスマートフォン本体代金を毎月の使用料金と合わせて分割払いにしている場合、支払いが遅れてしまうとクレジットカードと同様に金融事故として信用情報に記録が残ってしまいます。「分割代金の支払い完了日から5年」は記録が残ってしまう状態となるため、注意しなければなりません。

若いころはそんなことになるなんて知らずに支払い遅延することもあったでしょう。僕もそうでしたし。だからこそ細心の注意を払わねばならんのです。

ちなみに、自分の信用情報については取り寄せが可能です。住宅ローンの仮審査を申し込む前に、心配であれば下記の3機関から取り寄せて確認しておくことをおすすめします。

住宅ローン、こんな人は希望融資額に届きにくい

信用情報にキズがなくとも、仮審査の結果「減額」になる場合があります。その原因となるのは、他にローンを組んでいる場合です。

例えば車のローンをすでに組んでいる場合、返済負担率に影響を及ぼす場合があります。影響ありとなった場合は審査に通らない、または審査に通ったとしても希望融資額には届かず減額となる可能性があります。

実は僕も住宅ローンの仮審査を行った際、審査に出した金融機関のうちの1つが車のローン残債が原因かと思われる減額融資の提示を受けました。希望の融資金額が満額通るか減額となるかは金融機関によって異なるため、厳しいんだなぁというのが率直な感想でした。

住宅ローンの仮審査に通っても油断できない

住宅ローンの仮審査に通っても、希望した家を購入できるとは限りません。僕のようにすんでのところで他の人に先を越されることだってありえるわけですからね。ただ、仮審査に通った金額なら別の物件でも購入が可能となるぶん、物件の選択肢はある程度イメージできるようになった気はする…。

また、仮審査を通って油断してしまう人もいるようで、本審査までに新たなキャッシング枠の利用だったり、少額ローン(スマホ本体代金の分割契約など)を組んでしまったり、車のローン契約を行ってしまったりすると、本審査で落ちてしまう可能性が出てきます。

僕も不動産屋さんから、本審査が終わって融資が実行されるまでは絶対に上記のようなことをしないようにと何度も言われましたからね。

きっと仮審査に通ったことに安心してしまう人が先走ってしまうんでしょうね。なんというか、新しい生活が目前ということで先走ってしまう気持ちはわからんでもないですがね。

本審査で気をつけなければならないのは健康状態

仮審査に通って購入したい物件を決めたら、売買契約から本審査に臨むことになります。不動産屋さんは仮審査を通ったら、よほどのことがない限り本審査で落ちることはないと言っていました。もちろん、先述したことに気を付けていたとしても、その他の原因で本審査を通らないといった可能性もあります。

それが「健康状態」です。収入面について問題がなくとも、ほとんどの住宅ローンにおいて「団信(団体信用生命保険)」に加入できることが条件となっていたりします。

団体信用生命保険

住宅ローン債務者が返済期間中に死亡したり、高度障害状態になった場合に保険金によって住宅ローンの残債を完済してくれる保険のこと。

死亡だったり、診断の結果がんを告知されただけで保険の適用になるものもある。

もちろん、団信加入なしで組める住宅ローンもありますが、万が一があったとき、残された家族のことを考えると団信付きでないと正直後が怖いですよね。

で、この団信ですが、健康状態が悪いと入れない=住宅ローンを組めないという事態になってしまいます。

ちょうど僕はお恥ずかしながら仮審査中という最悪のタイミングで、胆石が原因の体調不良で手術・入院というコンボをかましてしまったわけです。いやはや、ほんと最悪のタイミングだったわけですが、本審査時に健康状態の告知では正直に手術入院したこと、薬を服役していますということを告知事項として書かなければならなくなりました。

このことが本審査に影響しないとも言えなかったため、本審査の段階ではあまり生きた心地がしませんでしたよ、えぇ。

結果的には団信に加入することができ、本審査も無事通すことができたのでそこで初めて安堵できました。

金消契約が終わって融資が実行されるまではひたすら何もしない

仮審査→本審査まで終わったらもう安心とはいかないんですねぇ。面白いことに。本審査を通ったあとに待ち受けるのが金消契約(金銭消費貸借契約)です。

金銭消費貸借契約とは

金銭消費貸借契約、略して金消契約とは、簡単にいうと本審査後に行われる金融機関との契約手続きのことです。この契約手続きを終えて初めて住宅ローンの融資が実行されます。

金消契約手続きが行われるまでの期間が長いと、新生活をイメージしていろんなものに目を移してしまいますよね、きっと。だけどそこはぐっと我慢。なぜなら非常にレアなケースではありますが、契約手続き前に転職や新たなローン契約、キャッシングなどを行ってそれが発覚した場合、本審査に通っていたとしても逆転融資不実行、再審査となってしまう可能性があるんだとか。

日常生活でクレジットカードを利用している場合は問題視されないようですが(僕の場合は過去3ヶ月分くらいの利用するすべてのクレジットカードの明細を要求されました)、普段は現金払いなのに大きな買い物をするためにクレジットカードを分割払いで利用するなどといった使い方も控えておいたほうが無難だと思います。

ちなみに、金消契約日当日は年度末ということもあったせいか、およそ2時間ほどかかりました。融資が実行されると一瞬だけ通帳に見たこともないような金額が印字され、右から左へと流れていきます。

動き出すなら融資実行後から

以上、住宅ローンの仮審査→本審査→金消契約までの流れを見ていきましたが、僕が言えることは金消契約が済んで住宅ローン融資が実行されるまでは

  • 金銭面で余計なことをするな
  • 健康には十分に気をつけておけ

この2点です。

この2点に十分に気をつけて、住宅選びを楽しみましょう。

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